В итоге мы убедились, что любое действие имеет противодействие: оборотная сторона льгот — пузырь на рынке недвижимости. Из-за ипотеки с господдержкой цены на новостройки оказались чересчур завышены: в некоторых регионах они на 40% больше, чем на вторичном рынке.
Впервые льготную ипотеку в России опробовали в 2015-2016 годах. Тогда, после резкого роста «ключа» до 17% в декабре 2017, в экономике сложились все риски для стагнации строительной отрасли. «Двигатель экономики» решили поддержать, поскольку он влияет на работу других секторов. С марта 2015 года был принят закон о льготной ипотеке — заемщики могли оформить жилищный кредит на первичном рынке с фиксированной ставкой в 12% годовых. Программа действовала до конца 2016 года. По ее итогам гражданам выдали 513 тыс целевых займов на общую сумму в ₽928 млрд. Благодаря этой программе было профинансировано строительство 25 млн м² жилья. Потом Центробанк существенно снизил кредитную ставку за два года, поэтому меру поддержки свернули — ставки и так стали посильными для людей.
Этот опыт посчитали успешным: когда во время пандемии коронавируса россиян шокировали карантином, в правительстве вспомнили про льготную ипотеку. Одна из первых целей — допустить послабления во время локдауна для застройщиков: стройка не должна была прерываться. И как стимул для движения населению дали льготную ипотеку под 6,5% годовых на весь срок кредитования с суммами займа до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Санкт-Петербурге.
Программу запустили в мае 2020 года. «Ключ» ЦБ в то время равнялся 5,5%, рыночные ставки по ипотеке были существенно выше — от 9%. Разницу между рыночной ставкой и льготной компенсировало государство, то есть заемщик выплачивал сумму под 6,5% годовых, а оставшаяся разница, которая была оговорена с банками и участниками программы, погашалась из бюджета страны.
Нюанс состоял в том, что льготную ипотеку выдавали на покупку только нового жилья и только у юрлиц, то есть застройщиков. Предполагалось, что заемщик должен внести в качестве первоначального взноса 20% стоимости недвижимости из своих денег, а оставшиеся 80% ему даст банк. Эту ипотеку планировали выдавать до 1 ноября, то есть полгода. Но COVID-19 затянулся, последствия локдауна в России и других странах сказались на мировой экономике в целом, вплоть до рисков рецессии. В итоге льготную ипотеку продлили, меняли лишь ставки...
с июля 2021 года она выросла до 7%
в марте 2022 года — до 12%
с мая 2022 года составляла 9%
с июня 2022 года — 7%
с сентября 2023 года — 8%
… и некоторые другие параметры. Например, первоначальный взнос увеличился до 30%, а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях суммы кредита выросли до ₽12 млн. Правда, потом их уравняли до ₽6 млн — единым лимитом для всех регионов России. Но лидеры по выдаче льготной ипотеки — Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк и Росбанк — решили, что будут выдавать средства на покупку жилья только у своих аккредитованных застройщиков, которые, в свою очередь, стали компенсировать часть ставки за счет роста цены.
Последний параметр особенно интересен: именно на стоимость жилья существенным образом и повлияла льготная ипотека — она резко возросла. Состоятельные люди научились манипулировать льготными программами и пользовались ими не один, а несколько раз (то есть покупали квартиры как инвестиционную недвижимость). Банки и застройщики получали прибыль от того, что спрос на льготные кредиты стал высоким: первые — от количества выданных займов и роста разницы между льготной ставкой и рыночной, а вторые элементарно манипулировали спросом и предложением, повышая цены за квадратные метры.
Изначально принятая во благо мера — ипотека с господдержкой — на практике вылилась в перегрев рынка, на котором пузырь вот-вот может лопнут.
Меру использовали как ИВЛ — аппарат искусственной вентиляции легких — включили. А потом забыли выключить.
«Господдержка» была запущена в апреле 2020 года и несколько раз продлевалась. На последнем этапе можно было взять кредит под 8%. Он выдавался на покупку квартиры в новостройке, дома, а также на его строительство. Первоначальный взнос составляет 30%, а максимальная сумма кредитов — ₽6 млн для всех регионов.
«Семейная ипотека» действует с 1 января 2018 года. В рамках программы можно взять кредит на покупку квартиры в новостройке и дома с участком, на приобретение «вторички» в сельских поселениях в ДФО, а также рефинансировать действующий заем по ставке 6%. Официально она должна закончиться 1 июля 2024 года, но по поручению Президента Владимира Путина ее продлят до 2030 года. Параметры продления еще не озвучены, но, вероятнее всего, льготная ставка будет увеличена до 12% годовых (за исключением семей с ребенком младше 6 лет, в этом случае ставку предполагают оставить на уровне 6%). Кроме того, в Минфине думают исключить из «Семейной ипотеки» людей с высокими зарплатами. Первоначальный взнос по такой ипотеке — 20%; максимальная сумма кредита — ₽12 млн в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, ₽6 млн — в остальных регионах.
«Дальневосточная ипотека» запущена 1 декабря 2019 года и будет действовать до 31 декабря 2030 года. Основные условия, утвержденные правительством: кредит под 2% выдается на покупку квартиры и дома с участком на первичном рынке, строительство дома на Дальнем Востоке; приобретение «вторички» в сельских населенных пунктах, на Чукотке и в Магаданской области, а также в моногородах. Первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — ₽6—9 млн в зависимости от площади жилья. О досрочном завершении программы речи нет, но ставка в 2% все-таки представляется государству слишком низкой. Сейчас Минфин предлагает ее ежегодно поэтапно повышать (на 1 п.п.), чтобы в 2030 году она составила 8%.
«IT-ипотека» действует с 1 мая 2022 года до конца 2024 года. Ее смысл состоял в том, чтобы удержать в Россию специалистов этой отрасли, которые после начала СВО думали об эмиграции. А поскольку развитие технологической безопасности и самообеспечения является одной из главных задач отечественной экономики, то желание сохранить специалистов, дав им дешевые кредиты на жилье, казалось разумной мерой.
Итак, «IT-ипотека» выдается под 5% на покупку квартиры, таунхауса, дома на первичном рынке, а также на его строительство. Первоначальный взнос — 20%, максимальная сумма кредита — ₽18 млн в регионах-миллионниках, ₽9 млн — в других субъектах. Есть также требования по стажу работы в IT (минимум 5 лет) и зарплате (минимум ₽120 тыс в городах-миллионниках; ₽70 тыс — в остальных).
Правительство заняло жесткую позицию по ипотеке с «Господдержкой»: ее продления не будет. Это решение было поддержано не только кабинетом министров, который формирует и одобряет бюджет, но и Банком России. Регулятор выступал против программы еще осенью 2020 года. Причины — слишком дорого и много рисков.
Как только процентная ставка Центробанка стала похожа на американские горки, расходы государства увеличились в разы. Принцип субсидирования ставки такой: из казны выделяются деньги оператору льготных программ «Дом.РФ». Он впоследствии возмещает банкам недополученные доходы по ипотечным кредитам. Например, по займам, выданным по сниженной процентной ставке 8% в рамках «Господдержки» и 6% по «Семейной ипотеке», государство субсидирует ставку до рыночной, которая в зависимости от программы на 2—5 п.п. выше ключевой. Сейчас «ключ» 16%, то есть Россия выплачивает банкам разницу в 12—15 п.п. Это много, и понятно, почему кредитным организациям выгодна данная программа. ЦБ подсчитал, что доходность льготных займов для банков составляла 20% до ужесточения условий, а после них не ушла в минус.
А тем временем: расходы казны росли. Федеральный бюджет в четыре раза увеличил лимиты на льготную и семейную ипотеку от изначально запланированных: если по планам на 2024 год они были ₽119,4 млрд, то потом их пришлось увеличить до ₽453,8 млрд. Для сравнения — в 2023 году расходы были на уровне ₽150 млрд. И так из года в год. Если бы государству надо было продлить ипотечные льготные программы на три года (2024—2026), то это привело бы к дополнительным расходам в ₽1 трлн, подсчитывал Минфин в начале года.
На вопрос — почему же получилось «как всегда» — ответов несколько. Само введение льготной ипотеки по время коронавируса было поддержкой именно строительной отрасли, а не повышением доступности жилья для россиян. В принципе, все так и получилось — строители живут хорошо и получают прибыль.
Цены на жилье в новостройках с 2020 года выросли на 80%, на вторичное жилье — на 51%. Причем ее стоимость поднялась сильнее, чем доходы населения за аналогичный период.
«Цель льготной ипотечной госпрограммы была изначально в том, чтобы сделать жилье более доступным. Но из-за такого роста цен вся выгода для заемщика, по сути, исчезла. Если оценивать, сколько метров жилья может купить человек на среднюю годовую зарплату, этот показатель упал с 8 до 6,5 м². А если смотреть на срок накопления на квартиру в 50 м², то он увеличился с шести до восьми лет», — говорил директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов в конце 2023 года.
По сути, в самом выгодном положении оказались люди, которые взяли льготную ипотеку в самом начале программы: низкая ставка и небольшая по сравнению с сегодняшним днем стоимость квадратных метров. Но и тут есть ложка дегтя. Многие взяли ипотеку по низкой ставке, но не рассчитали свои финансовые возможности. А реальные доходы россиян резко упали в 2014 году и восстанавливаются не такими темпами, как рост квадратного метра. То есть риск того, что люди не смогут в срок обслуживать ипотечные кредиты высок, а если он будет массовым, то пострадают в первую очередь банки с существенными объемами выдачи займов. Сейчас более 60% заемщиков по ипотеке отдают на выплату кредитов свыше половины своего дохода. И среди этих людей все больше растет доля неплательщиков, отмечали в ЦБ.
Есть и другой аспект: с первоначальным взносом в 15—20% льготный кредит может позволить себе человек со среднем уровнем достатка, у которого имеется возможность накопить деньги. Но чаще в улучшении жилищных условий нуждается менее обеспеченное население, у которого отложить средства не получается. До 6% заемщиков вообще брали потребительский кредит для первоначального взноса, то есть получали двойную нагрузку — и по «потребу», и по ипотеке. В итоге небогатые россияне платят налоги в бюджет, из которых субсидируется ставка для более состоятельных людей. В ЦБ и Минфине это понимают.
2023 год оказался рекордным в России по выдаче ипотеки — почти ₽8 трлн — и драйвером стали льготные программы. А теперь эксперты бьют тревогу: объем выданных ипотечных кредитов в 2024 году может сократиться вдвое по сравнению с 2023 годом — до ₽3,5-3,7 трлн. Снижение ожидается во втором полугодии. Это связано с тем, что из-за отмены льготной массовой ипотеки позволить ее смогут немногие. При высоких ставках — от 16—18% годовых, а также при существенных ценах россияне покупать жилье будут только в случае крайней необходимости.
Другое мнение у чиновников. Минфин не ждет катастрофического падения выдач на рынке ипотеки в 2024-2025 годах, и вообще — доля государственных программ на первичном рынке жилья должна постепенно сокращаться до уровня 25% по мере снижения ключевой ставки. За время действия льготной ипотеки более 50% сделок с новостройками совершались с ее помощью.
К тому же кредитные организации и застройщики уже обсуждают варианты: либо строители будут сами компенсировать разницу в ставке (то есть банк дает, например, под 8—10%, а оставшуюся разницу платит застройщик). Либо будет вариант пониженной ставки в первые 2-3 года, а потом уже последуют требования оплаты по полной.
В преддверии отмены льготой ипотеки под 8% застройщики стали снижать ввод многоквартирных объектов в РФ. Так они хотят перед 1 июля показать государству, что без его льгот отрасль может рухнуть. Второе — чем меньше предложение товара, тем больше шансов сохранить высокую стоимость квадратного метра. Ввод жилья — это процесс, который можно попридержать. Есть основания полагать, что строители просто хотят создать дефицит на рынке, чтобы не происходило обвала цен.
Если смотреть на цифры, то массовая льготная ипотека не стала значимым драйвером роста строительства в России. С мая 2020 года оно выросло на 13%. Зато цены за квадратный метр практически удвоились. Вдобавок образовался большой перекос в стоимости вторичного и первичного жилья, которого быть не должно. Мы получили пузырь, который, может, и не лопнет, но не быстро сдуется. Цены на жилье сильно снижаться не будут, особенно в Москве и Питере (такое практически не происходит, а если и имеет место, то на короткое время). Застройщики научились «хитрить» — если квартиры не станут покупать по их ценам, то они просто не будут строить новые. А банки наладили связи с девелоперами и кредитуют только их проекты за комиссионное вознаграждение. Небогатые люди, скорее всего, смогут воспользоваться адресными программами — они более доступны, чем обычная ипотека на рыночных условиях. К сожалению, большинству придется забыть о рыночной ипотеке на ближайшие пару лет. После отмены льготной программы во втором полугодии 2024 года платеж за среднюю квартиру в Москве вырастет до ₽200 тыс, в регионах — до ₽80 тыс. То есть для того, чтобы вписаться в разрешенный регулятором предел долговой нагрузки, жителю столицы нужно иметь доход от ₽400 тыс в месяц, в регионах эта сумма вдвое ниже — ₽200 тыс. Зарплаты россиян в последние годы растут, но все-таки не такими темпами, чтобы позволять себе с легкостью покупать квартиры.
СУВЕРЕННАЯ ЭКОНОМИКА
2024